Hoe werkt de All-in-One-Personal Service?

Stap 1: Voorbereiding. Je hebt vast een hoop vragen wanneer je voor het eerst je appartement wil gaan verhuren via Airbnb of gebruik wilt gaan maken van onze service. Wij komen daarom graag eerst vrijblijvend bij je langs voor een kennismakingsgesprek. We kunnen je dan meteen voorzien van een hoop handige tips, plus een inschatting doen van wat je woning je per maand ongeveer zal opleveren.

Stap 2: Aanmaken Airbnb profiel. Heb je al een Airbnb profiel? Dan gaan wij deze voor je optimaliseren. Heb je er nog geen? Dan maken wij die voor je aan.

Stap 3: Adverteren. We adverteren je woning op Airbnb. Wij maken een aantal aantrekkelijke foto’s van je woning en je woon omgeving. We richten je advertentie zo in, dat deze zo aantrekkelijk mogelijk is voor potentiële gasten. We spreken samen af aan wie je wel en aan wie je liever niet je woning zou willen verhuren.

Stap 4: Beheer. Staat je woning eenmaal online, dan beheren we jouw Airbnb profiel. We selecteren de huurders, we onderhouden het tussentijds contact, we accepteren de boekingen en houden je kalender bij. Ook bepalen wij de optimale huurprijs voor jouw woning in de periode dat je deze wilt verhuren. Op deze manier vraag je nooit te veel of te weinig voor je woning en dat komt de bezettingsgraad én de omzet ten goede.

Stap 5: Verhuur. Is je woning eenmaal verhuurd, dan zorgen we er voor dat je gasten bij aankomst netjes en persoonlijk worden verwelkomt en dat ze een persoonlijke rondleiding krijgen door de woning. We nemen de handleiding van je woning met ze door en geven ze tips over de stad en de omgeving. We zorgen voor een fles wijn of een pakje roomboter stroopwafels voor je gasten. Na afloop wordt de woning weer schoon en netjes opgeleverd. Indien nodig vullen we de koffie, thee, vuilniszakken, vaatmachineblokjes, afwasmiddel, schoonmaakmiddel etc, vuilniszakken en toiletpapier weer aan voor gebruik. De planten krijgen water en aandacht en eventueel sorteren we de post.

Stap 6: Betaling. De opbrengsten van Airbnb komen gewoon rechtstreeks terecht op jouw bankrekening. Aan het einde van de maand ontvang je van ons een gespecificeerde factuur met daarop de door ons geleverde diensten en bijbehorende kosten. Makkelijk en overzichtelijk.

Wat zijn de kosten van de All-in-One-Personal-Service?

Voor onze All-in-One-Personal-Service rekenen we 24% (inclusief btw) van het boekingsbedrag dat de gast betaald op AirBnB of Booking.com.

Zijn er aanvullende kosten voor de klant van toepassing?

We werken doorgaans niet met extra fees of aanvullende kosten die we doorberekenen aan de klant.

Indien je jouw huis voor verhuur ter beschikking stelt, willen er in en rond de woning wel eens dingen voorvallen. Je kunt hierbij bijvoorbeeld denken aan een verstopte wc, een defecte CV-ketel of het wegvallen van de WiFi. de Happy Host levert een zo breed mogelijke service voor haar klanten en biedt in dergelijke scenario’s graag een helpende hand. In het geval van complicaties gaan wij als volgt te werk:

We bezoeken de woning en bekijken het probleem. Als blijkt dat we het probleem zelf binnen een uurtje kunnen verhelpen doen we dit kosteloos. Indien we langer dan een uur met een klus bezig zijn, brengen we na het eerste uur, 25 euro per uur in rekening.

Als blijkt dat wij zelf niet in staat zijn de problemen te verhelpen dan schakelen wij de hulp van onze technische partners in. Voor een indicatie van (vaste) prijzen van de verschillende vaklui, check www.mrfix.eu.

We rekenen in alle gevallen een schoonmaak fee door aan de gast:

Vanaf 35 euro per boeking (afhankelijk van het van het appartement). Voordat we starten met de verhuur van je woning bepalen we tijdens het kennismakingsgesprek in welke categorie je woning valt. Aan de hand daarvan wordt de schoonmaak fee vastgesteld. De schoonmaak fee is van toepassing op alle boekingen.

Categorie 1: 35 euro (voorbeeld: circa 40 m2, 2 personen, studio)
Categorie 2: 55 euro (voorbeeld: circa 80 m2, 2-4 personen, 1-2 slaapkamer appartement)
Categorie 3: 75 euro (voorbeeld: circa 120 m2, 4 personen, 2+ slaapkamer appartement)

Wanneer gasten ‘s avonds laat of ‘s nachts willen inchecken, rekenen we een “late check-in” fee door aan de gast:

  • 20 euro (van toepassing wanneer gasten aankomen tussen 21.00 & 00.00)
  • 40 euro (van toepassing wanneer gasten aankomen tussen 00.00 & 08.00)

Het minimale aantal nachten dat gasten de woning dienen te boeken is drie. Zo houden we het voor zowel de huiseigenaar als verhuurde partij financieel interessant.

Extra diensten
Stel je komt ongepland zelf tussendoor een paar dagen thuis of je hebt vrienden die een weekendje gebruik willen maken van je woning. Je hebt geen tijd en/of zin om zelf de schoonmaak te doen of zelf linnengoed en handdoeken te organiseren/wassen.
Je kan er dan voor kiezen om gebruik te maken van een (start)schoonmaak en/of van ons linnengoed. Wij rekenen hiervoor de volgende prijzen (inclusief btw):

Cleaning: 40 euro voor het eerste uur (25 euro voor ieder extra uur)
Linnen Pakket: 25 euro (voor één eenpersoons- of één tweepersoonsbed)

Wat hebben wij nodig om de alles-in-één service uit te kunnen voeren?

1. Handleiding van je woning voor je gasten: Wat zijn je WiFi gegevens (de belangrijkste vraag!)? Van welke ruimtes mogen je gasten wel en niet gebruik maken? Waar bevindt zich het verstopte lichtknopje van de badkamerspiegel? Hoe werkt je tv? Dit soort informatie verwerk je in de handleiding van je woning. Ook tips als waar de dichtstbijzijnde supermarkt zich bevindt en wat je favoriete buurtkroeg is worden door je gasten zeer gewaardeerd. Schrijf de handleiding in het Engels en print deze (voor de zekerheid een aantal keer) uit en leg deze op tafel. Ook ontvangen we de handleiding graag via de mail, zodat wij deze, eventueel als back up opnieuw kunnen uitprinten voor in je woning.

2. Instructies voor ons: Schoonmaken kunnen we natuurlijk. We weten als de beste waar we op moeten letten bij het gereed maken van jouw woning voor de volgende gasten. Soms zijn er echter wat extra puntjes waar we rekening mee moeten houden of vanaf moeten weten. Mogen we je nieuwe gietvloer bijvoorbeeld alleen met wasmiddel X schoonmaken? Of ligt er ergens een sleutel van de kast waar alleen wij (en bijvoorbeeld niet de gasten) toegang tot mogen hebben? Zet dat dan in de instructies voor de Happy Host. Deze instructies mogen in het Nederlands worden geschreven. Je kunt deze instructies eenvoudig naar ons toe mailen.

3. Sleutels: Wij hebben 4 set sleutels van je nodig om het (logistiek) voor elkaar te krijgen om jou en je gasten zo goed en snel mogelijk van dienst te zijn. Je gasten gebruiken graag twee sets sleutels, dus een totaal van 6 setjes. Set 1 & 2 zijn voor de host/schoonmaker. Set 3 is voor de runner die het linnen ophaalt en wegbrengt. Set 4 functioneert als back-up voor op kantoor. Test alle sleutels die je hebt laten namaken voordat je ze aan ons overhandigd. Het komt meer dan eens voor dat sleutels niet (goed) werken. Voorzie ook alle sleutel sets van een label waarop wij een code kunnen schrijven zodat we weten dat het om jouw woning gaat.

4. Linnengoed:
Wij leveren schitterend hotel linnengoed, handdoeken, keukendoeken en douchekleedjes voor je gasten. Je hoeft zelf niets aan te schaffen.

  • Wanneer je de woning aan ons overdraagt hoef je de aanwezige bedden niet op te maken.
  • Wij maken de bedden op voor de gasten met ons linnengoed.
  • Wij leveren de bedden weer onopgemaakt op wanneer je thuis komt.

Belangrijk:
Omdat de wasserette service van de onderneming waar we het hotel linnen huren, geen ander wasgoed accepteert, is het van groot belang dat de gasten geen linnengoed gebruiken dat van jou zelf is. Gebruiken gasten toch wasgoed dat van jou is, dan hebben wij geen mogelijkheid om dit te laten wassen. Zorg er daarom a.u.b. voor dat al het eigen linnengoed (beddengoed, handdoeken, keukendoeken) dat aanwezig is in de woning, goed opgeborgen is op een locatie waar de gasten er niet bij kunnen. Berg het bijvoorbeeld op in een afgesloten kast, box of tas (eventueel gemarkeerd met privé).

5. Een goed functionerende woning: Zorg er voor dat je woning klaar is om gasten te ontvangen. Vervang die oude, lekkende douchekop voor een nieuwe. Laat je slecht sluitende voordeurslot repareren en laat je cv-ketel nog even controleren door iemand die daar verstand van heeft. Zo voorkom je later onnodig hoge reparatiekosten en negatieve recensies. Kleine moeite.

6. Professionele foto’s:
Om er voor te zorgen dat woning daadwerkelijk geboekt wordt, zijn professionele foto’s van ontzettend groot belang. Airbnb staat vol met woningen waarvoor gebruik is gemaakt van professionele fotografie. Jouw woning zal dus niet snel opvallen en (zeker in het laagseizoen) niet snel geboekt worden, als jij je eigen iPhone-kiekjes gebruikt voor je advertentie. Het is kosteloos om gebruik te maken van de fotografie service van Airbnb. Let wel op: Het duurt doorgaans 3 tot 4 weken voordat je foto’s online staan als je gebruik maakt van de fotografie service van Airbnb. Ook is de kwaliteit niet altijd even constant omdat er gebruik gemaakt wordt van verschillende, ingehuurde fotografen.

De Happy Host werkt zelf samen met een professionele fotografie service. De foto’s worden op afspraak, binnen enkele dagen genomen en online gezet. De kosten voor deze professionele fotografie bedragen 150 euro inclusief btw. Je ontvangt hiervoor minimaal 20 schitterende foto’s van je woning in HDR kwaliteit, genomen door een professionele interieur-fotograaf. Wij raden iedereen aan om gebruik te maken van deze service. Zeker als je snel online wil met je advertentie.

De voordelen van de professionele fotografie service van de Happy Host:
– De foto’s staan binnen 2-3 dagen online
– Boekingen komen sneller binnen
– De boekingsbedragen zijn hoger
– We kunnen deze foto’s ook gebruiken om te adverteren op andere websites (de fotos van Airbnb niet vanwege copyright)

Kortom: de investering in de professionele fotografie heb je er vaak binnen een of twee boekingen al uit. Boekingen die je anders was misgelopen.

Wie verwelkomt mijn gasten en wie voert de schoonmaakwerkzaamheden uit?

Happy Host werkt met een ervaren en betrouwbaar team van medewerkers.

Peter

Vincent

Dimitri

Mirjam

Rita

Jopie

Hoe zit het met de regelgeving & belastingen omtrent vakantieverhuur in Amsterdam?

De gemeente Amsterdam

De gemeente Amsterdam heeft onlangs op dit gebied een aantal duidelijke regels vastgesteld.
Onderstaande informatie komt rechtstreeks van de officiële website van de Gemeente Amsterdam >>

Amsterdam is een gastvrije stad. Daarom biedt de gemeente de ruimte aan bewoners die af en toe hun woning willen verhuren aan gasten. Hieraan zijn wel regels verbonden. Deze regels zijn er om Amsterdam leefbaar te houden en ervoor te zorgen dat particuliere vakantieverhuur veilig, rustig en eerlijk gebeurt. Iedereen wil namelijk in een fijne en rustige buurt wonen zonder overlast.

Particuliere vakantieverhuur is toegestaan als de verhuurder zich aan alle onderstaande regels houdt:

  • Uitsluitend verhuur door hoofdbewoner
  • Uitsluitend incidentele verhuur
  • Toeristenbelasting betalen
  • Toestemming van VVE of verhuurder
  • Een brandveilige woning
  • Maximaal 4 personen
  • Geen overlast

Heb je meer vragen over de regels van de gemeente, laat het ons dan gerust weten. Wij helpen je graag verder.

Wanneer moet je de verhuurinkomsten opgeven bij de belasting?

Als je een particuliere, tijdelijke verhuurder bent van je privé woning dan speelt inkomstenbelasting een rol: je wordt geacht de netto huurinkomsten op te geven tijdens je aangifte Inkomstenbelasting. Voordeel: Gebruikerskosten van de verhuur én onze commissie mag je in mindering brengen op de inkomsten. Denk ook aan kosten voor gas- en elektriciteitsverbruik van de huurder en servicekosten voor schoonmaken en wassen.

Gebruik maken van onze diensten levert dus dubbel voordeel op.

Kosten voor onderhoud, afschrijving en vaste lasten mag je niet aftrekken van de ontvangen huur.

Zolang je “incidenteel” je woning verhuurt, hoef je je geen zorgen te maken. Gemiddeld kun je als particulier zo’n 5000-6000 euro per jaar belastingvrij verhuren. Omdat het om een transactie tussen consumenten gaat, hoef je ook geen BTW te betalen. Maar, zodra je jouw woning op een commerciële manier verhuurt, is er sprake van bedrijfsvoering. En dan zijn de transacties BTW-plichtig. Je moet in dat geval de verhuurinkomsten opgeven bij de Belastingdienst.

De Belastingdienst bekijkt ieder geval apart, er is geen echt strikte scheidslijn tussen bijverdienste en bedrijfsmatige verhuur. Als je bijvoorbeeld een of twee keer per jaar je huis verhuurt tijdens de vakantie, dan ziet de Belastingdienst dat niet als inkomen. Maar verhuur je iedere week een (deel van) je woning, dan wel. Op dit moment worden bijverdiensten lang niet altijd opgegeven. Verhuursites zoals Airbnb zijn niet verplicht gegevens door te spelen aan de fiscus. Inkomsten uit de deeleconomie vallen onder de inkomstenbelasting, als ze voldoen aan deze criteria:

  • Het is een reële bron van inkomsten.
  • Het doel van de activiteit moet geld verdienen zijn. Een vergoeding voor de onkosten voor het verblijf is dat niet.

Het moet aannemelijk zijn dat het lukt om er inkomsten aan over te houden. De vraag is of je hypotheek kosten dekken ook als ‘extra’ inkomsten gezien wordt?

De boxen van het Nederlandse belastingstelsel

Het Nederlandse belastingstelsel kent verschillende belastingboxen. Voor de meeste particulieren is Box 1 (“Inkomen uit werk en woning”) en Box 3 (“Inkomen uit sparen en beleggen”) van toepassing. In Box 1 wordt inkomen belast tegen het progressieve belastingtarief (variërend van 36,25% tot 52%). In Box 3 wordt vermogen belast: de zogenaamde vermogensrendementheffing (1,2%) is van toepassing op vermogen boven € 21.139 (drempel in 2014).

Situatie 1: verhuren van woning die geen hoofdverblijf is

Als je een woning bezit die niet jouw hoofdverblijf is (je bewoont die woning niet, en je bent niet ingeschreven op het adres van die woning), dan wordt deze woning gekenmerkt als een belegging. Deze woning valt volgens het belastingstelsel in Box 3: in de belastingaangifte geef je de netto vermogenswaarde van de woning op (recente WOZ-waarde minus de uitstaande hypotheeksom).

Type verhuur:

a). Een reguliere huurder (langer dan 6 maanden): als je een reguliere huurder hebt wordt er geen belasting op huurinkomsten geheven. Voorbeeld: je bezit een woning met een WOZ-waarde van € 220.000 en een hypotheek van € 150.000. Jouw netto vermogen bedraagt dan € 70.000. Als we er van uitgaan dat dit jouw totale vermogen is, dan bedraagt de vermogensrendementheffing:
€ 70.000 – 21.139 (drempel) * 1,2% = € 586.

b.) Tijdelijke verhuur aan toeristen & expats (op dag-/maandbasis):
tijdelijke verhuur wordt gezien als actief vermogensbeheer waardoor de fiscus de huurinkomsten kan aanmerken als inkomen uit werk en woning (Box 1). De huurinkomsten worden dan progressief belast. Als je de exploitatie uitbesteedt aan een partij als The Happy Host, dan zijn jouw inkomsten onbelast in Box 3. Een heel verschil!

Situatie 2: verhuren van een woning die jouw hoofdverblijf is

Als je jouw hoofdverblijf verhuurt (de woning waarop je bent ingeschreven) dan zijn de volgende verhuursituaties mogelijk.
a.) Je verhuurt op tijdelijke basis als je van huis (bijvoorbeeld door middel van particuliere vakantieverhuur): 70% van de huurinkomsten worden in Box 1 belast tegen het progressieve belastingtarief.

b.) Je verhuurt een deel van je eigen woning, bijvoorbeeld een kamer. Hier kan de kamerverhuurvrijstelling van toepassing zijn: huurinkomsten zijn onbelast als je tot € 4.748 (in 2014) aan kale huurinkomsten ontvangt. Verder is het van belang dat het verhuurde geen zelfstandige woning is, dat zowel jij als de huurder staan ingeschreven op het adres gedurende de hele huurperiode, en dat je niet tijdelijk verhuurt. Als je aan deze voorwaarden voldoet zijn de huurinkomsten uit kamerverhuur onbelast. Dit wordt ook wel de hospitaregeling genoemd. Als je niet aan de voorwaarden voldoet dan zijn de huurinkomsten weliswaar nog steeds onbelast, maar ditmaal in Box 3 en verlies je de hypotheekrenteaftrek op het verhuurde deel.

c.) Je verhuurt een deel van je woning op tijdelijke basis, bijvoorbeeld volgens het Bed and Breakfast-concept. Normaal gezien worden de inkomsten belast in Box 1 aangezien dit wordt gezien als actieve werkzaamheden. Als je de exploitatie uitbesteedt aan The Happy Host, kun je de huurinkomsten netto in Box 3 ontvangen maar verlies je de hypotheekrenteaftrek op het Bed and Breakfast deel.

Andere fiscale aspecten

Bij tijdelijke verhuur van je (beleggings)woning kunnen ook andere fiscale aspecten een rol spelen, bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek. In geval van twijfel raden wij altijd aan hierover een fiscalist in te schakelen.

Hoe zit het met de verzekering van mijn woning?

Hoe zit het met de verzekering van je woning en je bezittingen?
Airbnb heeft een verhuurders garantie die je een bescherming tot maximaal €800.000 aan schadevergoeding beloofd. De betalingen zijn onderworpen aan bepaalde voorwaarden, beperkingen en uitsluitingen. Deze zijn te vinden op de website van Airbnb. Wij controleren je woning nadat je gasten zijn vertrokken en doen ons best om schadegevallen op te merken en te melden aan jou en vervolgens aan Airbnb.
Wij nemen foto’s en dienen een resolutieverzoek voor je in bij Airbnb. Ook stellen we een borg in want dan wordt de kans groter dat je de zaken vergoed krijgt.

Lees meer informatie over de voorwaarden van de Verhuurders Garantie op de site van Airbnb >> 

Wat wordt niet beschermd?
De Verhuurders Garantie kun je niet zien als een vervanging van verzekeringen van huiseigenaren of huurders. De Verhuurders Garantie biedt geen bescherming bij schade bij of verlies van:

  • contant geld en waardepapieren
  • huisdieren
  • persoonlijke aansprakelijkheid
  • gedeelde of gemeenschappelijke ruimtes

Bepaalde eigendommen zoals sieraden, verzamelobjecten en kunstwerken hebben een beperkte bescherming. Wij adviseren je om waardevolle spullen of voor jouw onvervangbare items niet in huis achter te laten.

De Verhuurders Garantie biedt geen bescherming bij normale slijtage.

Wat dekt mijn eigen verzekering?
De inboedelverzekering en opstalverzekering die je als particulier afsluit, zijn er op gericht dat je jouw woning en spullen alleen gebruikt voor privé-doeleinden. Als je je woning gaat verhuren, verdien je er geld aan en is het ineens geen privé gebruik meer. Terwijl je natuurlijk geen professionele verhuurder bent of hotel. Je bent volgens de meeste polisvoorwaarden verplicht het aan je verzekeraar te laten weten wanneer je je huis op een andere manier dan alleen privé gebruikt. Doe je dat niet dan kan het zijn dat je een schade niet vergoed krijgt. Voor een klein bedrag per maand kun je je dan (ook tijdelijk) verzekeren bij de gangbare verzekeraars voor schade tijdens verhuur.